Жилье с обременением: как продавать ипотечную квартиру

После нескольких лет ипотечного бума большой процент квартир, реализуемых с ипотечным обременением, не вызывает удивления. Две наиболее распространённых схемы купли-продажи такого жилья: погашение ипотечного кредита во время сделки или досрочное погашение кредита за счет покупателя.

Наиболее простой способ выглядит так: продавец берет у покупателя сумму, необходимую для погашения кредита, и обращается в банк с заявлением о досрочном погашении. Когда банк снимет обременение, продавец продает квартиру. Для такой сделки оформляется и удостоверяется у нотариуса предварительный договор купли-продажи или договор задатка. За счет средств задатка и погашается кредит. Если продавец откажется продавать квартиру, то по суду с него можно будет взыскать задаток в двойном размере.

Данная схема удобна тем, что для сделки не нужно согласия банка.

Степень риска при подобной сделке связана с размером задатка. Если, например, покупать вторичку в городе Подольск без обременения, то хватит задатка в 50-100 тыс. рублей. В случаях, если приходится досрочно гасить ипотеку, обычно требуются более значительные суммы.

Если хочется дополнительной страховки, то к сделке привлекают кредитную организацию. В случае с погашением ипотечного кредита во время сделки банк может выступить гарантом исполнения обязательств.

В этой схеме также есть место предварительному договору купли-продажи, после заключения которого стороны обращаются в банк. В финансовой организации рассчитывают размер задолженности для погашения ипотечного кредита, и покупатель направляет необходимую сумму банку. Банк уведомляет об этом Росреестр, и стороны выходят на заключение основного договора. Предварительно покупатель вносит оставшуюся сумму в банковскую ячейку или открывает аккредитив. После подписания договора купли-продажи и регистрации перехода права собственности продавец получает в банке оставшуюся сумму.

Есть еще вариант, когда покупатель арендует в банке-кредиторе две ячейки (или аккредитив): в одной — деньги для досрочного погашения кредита, в другой — оставшаяся сумма за квартиру. Стороны подписывают договор купли-продажи; Росреестр регистрирует переход права собственности с сохранением обременения; банк получает деньги — остаток по ипотечному кредиту. После снятия обременения доступ к деньгам получает продавец. Конкретный механизм реализации жилья стороны совместно с банком определяют в индивидуальном порядке.

Также у некоторых банков есть механизмы передачи ипотечного долга от продавца к покупателю. В этом случае от покупателя потребуется полный пакет документов, как от обычного заемщика. Между покупателем и продавцом заключается договор купли-продажи, а между сторонами и банком — договор о переводе долга.